一、低(dī)效用地調查

舊(jiù)城舊(jiù)村、棚戶區(qū)改造方案（文本、矢量圖件）；禁止類、淘汰類産業用地清單（表格、分布圖）、“退二優二”、“退二進三”企業名單；不符合環保要求的企業名單（表格、分布圖）；不符合安全生(shēng)産要求的企業名單（表格、分布圖）、市域工業用地固定資産及稅收信息，根據以上(shàng)信息進行(xíng)定性篩查。

根據遙感影(yǐng)像數(shù)據，三調成果及最新國土調查變更成果提取建設用地圖層。對曆年批供地數(shù)據進行(xíng)空(kōng)間(jiān)分析，根據收集到的閑置土地數(shù)據和(hé)相關資料進行(xíng)落圖，形成存量建設用地圖層，進一步篩選出疑似低(dī)效用地數(shù)據庫。根據收集到的不動産權籍數(shù)據庫對低(dī)效用地屬性字段進行(xíng)賦值。進行(xíng)合規性分析，不符合規劃的，不納入調查範圍。

以內(nèi)業篩查出的疑似低(dī)效用地為(wèi)重點，結合全域用地情況，先與街(jiē)道(dào)辦事處或産業集聚區(qū)進行(xíng)對接，初步了解企業用地效益情況，然後進行(xíng)實地現狀摸底調查，根據調查表格記錄用地現狀信息，采集現狀照片，并同時(shí)開(kāi)展企業稅收及固定資産投資等資料的調查搜集工作(zuò)。

梳理(lǐ)調查資料，将摸底調查階段收集到的屬性進行(xíng)內(nèi)業整理(lǐ)建立調查台賬，參照節約集約利用标準及相關建設規劃控制(zhì)指标,結合收集到的數(shù)據和(hé)摸底調查資料，輔助制(zhì)定适合于本市的低(dī)效用地認定标準。根據台賬進行(xíng)現場(chǎng)對接，确定低(dī)效地塊，并完成調查成果整理(lǐ)，初步建立調查成果數(shù)據庫，經過分析討(tǎo)論，最終确定低(dī)效地塊，确定低(dī)效用地類型及認定理(lǐ)由，補充完善所需屬性信息，制(zhì)作(zuò)調查成果分布圖。

根據低(dī)效用地分布圖及台賬信息，對接分局及低(dī)效用地權利人(rén)，深入調查低(dī)效原因，結合權利人(rén)再開(kāi)發意願及相關政策初步給再開(kāi)發建議。編制(zhì)再開(kāi)發規劃充分銜接土地利用規劃、城市總體(tǐ)規劃、及控制(zhì)性規劃數(shù)據，按照城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發規劃編制(zhì)要點對低(dī)效用地進行(xíng)現狀分析和(hé)潛力評價，組織編制(zhì)城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發專項規劃。

結合各地經濟社會(huì)發展水(shuǐ)平，面臨的主要土地問題，摸清各自的內(nèi)在動因是進一步推進城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發的重要前提。從動因類型上(shàng)可(kě)大(dà)緻分為(wèi)4 種類型：

（1）老工業區(qū)更新型，傳統的老工業基地，工業用地比重高(gāo)，其中有(yǒu)大(dà)量用地的産出和(hé)投入效率低(dī)下， 老工業基地，傳統企業創新不足、曆史遺留問題未有(yǒu)效解決、項目準入機制(zhì)不完善等原因導緻大(dà)量低(dī)效工業用地形成。

（2）建設用地緊缺型。新增建設用地不足已成為(wèi)當前絕大(dà)多(duō)數(shù)城市實施再開(kāi)發的首要動因。可(kě)用新增建設用地面積少(shǎo)，遠不能滿足城市社會(huì)經濟發展的需求，因而由新增向存量發展的模式轉變成為(wèi)其唯一選擇。

（3）産業結構調整型，主要将再開(kāi)發與 “騰籠換鳥”、淘汰落後産能等工作(zuò)緊密結合，實施以“畝産效益綜合評價”為(wèi)基礎的差别化要素配置政策，建立低(dī)效用地退出機制(zhì)，倒逼企業進行(xíng)技(jì)術(shù)改造和(hé)産業轉型。

（4）城市功能完善型，将 “三舊(jiù)”改造與功能區(qū)建設相結合，以改造為(wèi)契機，有(yǒu)效推動規劃的實施，完成重點功能區(qū)建設，完善城市相關産業功能，優化城市空(kōng)間(jiān)結構。

當前城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發試點城市形成了多(duō)樣的規劃模式，具體(tǐ)包括：

（1）單層級規劃體(tǐ)系采用“先評估、後規劃”的規劃編制(zhì)流程，公共要素是城市更新評估的重要內(nèi)容，城市更新單元是城市更新規劃的基本單位。

（2）雙層級體(tǐ)系，大(dà)緻可(kě)分為(wèi)兩種形式“宏觀+ 微觀”型和(hé)“宏觀+ 中觀”型。前者直接在專項規劃的基礎上(shàng)編制(zhì)地塊改造方案。後者構建“專項規劃+ 單元規劃”的規劃體(tǐ)系。前後兩者的本質區(qū)别在于是否劃定并編制(zhì)再開(kāi)發單元規劃。城市更新單元制(zhì)度打破了以行(xíng)政單位或者地塊為(wèi)改造單元的局限性，實現對零散土地的整體(tǐ)規劃和(hé)統籌考慮。

（3）三層級體(tǐ)系。主要區(qū)别在于中觀統籌協調層面，對拆除重建類城市更新項目制(zhì)定城市更新單元計(jì)劃；結合城市總體(tǐ)發展戰略，劃定城市更新片區(qū)，制(zhì)定片區(qū)實施計(jì)劃，并對納入城市更新片區(qū)實施計(jì)劃的區(qū)域編制(zhì)片區(qū)策劃方案。

應詳細分析規劃範圍內(nèi)土地利用現狀中各類用地的規模、比例和(hé)分布，明(míng)确闡述建設用地利用方面存在的問題。應結合調查工作(zuò)中獲取的相關資料，綜合分析各類城鎮低(dī)效用地的規模，重點從空(kōng)間(jiān)分布和(hé)用地類型兩方面分析城鎮低(dī)效用地的總體(tǐ)分布情況，客觀評價城鎮低(dī)效用地特征及開(kāi)發優勢，分析其存在的問題及原因。

結合城市建設相關規劃利用強度、用途規定及國家(jiā)和(hé)省、市相關控制(zhì)指标或标準，綜合考慮規劃期內(nèi)經濟社會(huì)發展水(shuǐ)平、用地供需矛盾、開(kāi)發建設成本、資金投入能力、 公衆意願等現實因素，對城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發潛力進行(xíng)可(kě)行(xíng)性分析，确定規劃期內(nèi)可(kě)實現再開(kāi)發的城鎮低(dī)效用地規模、類型和(hé)分布。

①目标确定的依據。以土地利用總體(tǐ)規劃為(wèi)指導，并與國土空(kōng)間(jiān)規劃等相關規劃充分銜接，依據可(kě)再開(kāi)發的城鎮低(dī)效用地潛力，确定規劃期內(nèi)城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發的總體(tǐ)目标。

②定性目标。根據地方人(rén)口狀況、區(qū)域經濟發展、産業升級、 文化特色、人(rén)居環境改善等實際出發，結合城鎮低(dī)效用地的類型，确定城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發在城鄉建設、産業發展、基礎設施和(hé)公共設施建設、 環境整治、生(shēng)态保護、文化傳承、城市更新等方面的需求和(hé)目标。

③定量目标。明(míng)确規劃期內(nèi)城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發總規模、各區(qū)域各類型低(dī)效用地規模、土地利用強度和(hé)土地投入産出強度提升、 設施改善程度、生(shēng)态環境改善等方面的量化目标。

按照有(yǒu)利于城市功能再造、産業結構調整、曆史文化保護和(hé)人(rén)居環境改善的原則，與相關規劃充分銜接，劃分城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發規劃區(qū)域，明(míng)确各區(qū)域改造開(kāi)發利用方向（功能完善、優化調整、批而未用土地及曆史遺留用地盤活）、開(kāi)發模式（全面改造、局部改造、綜合整治），合理(lǐ)安排居住、教育、就業、開(kāi)放空(kōng)間(jiān)、公共交通(tōng)用地，促進用地布局和(hé)結構優化。

按照國家(jiā)建設項目節約集約利用相關标準要求，合理(lǐ)确定再開(kāi)發項目區(qū)開(kāi)發利用強度優化且标，特别是應明(míng)确規劃人(rén)均城鎮工礦用地面積、容積率、建築密度、地均固定資産投資等控制(zhì)标準，提出城中村、舊(jiù)工業區(qū)、舊(jiù)城區(qū)、基礎設施系統、城市交通(tōng)系統、城市安全保障、住房(fáng)配建等方面的更新指引。

規劃應依據再開(kāi)發項目區(qū)的布局和(hé)規劃目标，并與相關規劃充分銜接，充分考慮不同類型城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發改造的模式及土地權利人(rén)的意願、再開(kāi)發成本及資金投入能力等因素合理(lǐ)選擇确定城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發地塊的分布位置、項目類型、規模和(hé)開(kāi)發利用方向等;合理(lǐ)安排城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發的建設時(shí)序，包括分年度開(kāi)發建設項目的個(gè)數(shù)、 規模、 比例和(hé)分布情況等，拟定再開(kāi)發的重點工程。

根據不同類型城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發改造模式，結合成本測算(suàn)法，确定拟投入的改造資金，鼓勵多(duō)渠道(dào)籌集資金，創新融資渠道(dào)和(hé)方式。綜合考慮再開(kāi)發區(qū)域涉及的政府、企業、農村集體(tǐ)、 村民等不同利益主體(tǐ)調整及增值收益分配的模式，制(zhì)定相應的配套措施，尤其對于農村，應在維護村民權益基礎上(shàng)，綜合考慮集體(tǐ)組織利益，妥善處理(lǐ)曆史遺留問題。

結合規劃目标就城鎮低(dī)效用地再開(kāi)發可(kě)能帶來(lái)的城市功能提升、産業結構升級，人(rén)居環境改善和(hé)曆史人(rén)文景觀保護等社會(huì)、經濟、生(shēng)态效益進行(xíng)綜合分析。對照現狀及規劃用地強度及投入産出變化，城市用地強度及投入産出平均水(shuǐ)平，國家(jiā)和(hé)省有(yǒu)關節約集約标準，分析規劃實施對提高(gāo)土地利用強度及投入産出水(shuǐ)平的影(yǐng)響;對比現狀及規劃基礎設施配套情況，分析基礎設施配套完善的程度。

緊緊圍繞規劃目标，結合行(xíng)政、法律感經濟和(hé)技(jì)術(shù)等方面的條件，提出各項保障措施，确保規劃有(yǒu)效實施。特别是應根據再開(kāi)發項目區(qū)塊的不同類型，有(yǒu)針對性地提出政策處理(lǐ)方案。